.

Головна Статті Придбання квартири – чи можливо отримати посвідку на постійне проживання?

Статті

14.10.2014

Придбання квартири – чи можливо отримати посвідку на постійне проживання?

На сучасному етапі розвитку української економіки, іноземні інвестиції набувають все більшої значущості. Важливим фактором в їх залученні та створенні сприятливого інвестиційного клімату в Україні є рівень правового регулювання даного питання.

Сьогодні правова система України включає в себе велику кількість законів та інших нормативно-правових актів, що регулюють відносини в інвестиційній сфері, до яких можна віднести і Господарський кодекс України, і Закон України «Про режим іноземного інвестування», і Закон України «Про інвестиційну діяльність», і Порядок державної реєстрації (перереєстрації) іноземних інвестицій та її анулювання, а також багато інших нормативно-правових актів.

Правове регулювання здійснення та реєстрації іноземних інвестицій залишає багато відкритих питань, що обумовлено наявністю деяких прогалин, а також протиріччям у застосуванні правових норм на практиці. Так, згідно ст. 4 Закону України «Про імміграцію» № 2491-III від 07.06.2001 р., дозвіл на імміграцію можуть отримати, зокрема, особи, які здійснили інвестицію в економіку України іноземною конвертованою валютою на суму не менше 100 тисяч доларів США, зареєстровану в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. За наявності 100 тисяч доларів США укладаємо договір купівлі-продажу квартири – з цим проблем немає. А от можливість здійснення державної реєстрації інвестиції потрібно розглянути більш детально.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про режим іноземного інвестування» № 93/96-ВР від 19.03.1996 р. (надалі – «Закон») іноземними інвестиціями є цінності, що вкладаються іноземними інвесторами в об'єкти інвестиційної діяльності відповідно до законодавства України з метою отримання прибутку або досягнення соціального ефекту. Закон також визначає, що іноземними інвесторами є суб'єкти, які здійснюють інвестиційну діяльність на території України. Зокрема, до них відносяться фізичні особи - іноземці, які не мають постійного місця проживання на території України і не обмежені в дієздатності. Іноземні інвестиції можуть бути здійснені шляхом придбання не забороненого законодавством України нерухомого чи рухомого майна.

Державна реєстрація іноземних інвестицій передбачена ст. 13 Закону. Відмова у державній реєстрації іноземних інвестицій можлива лише у разі порушення встановленого порядку реєстрації. Відмова з мотивів її недоцільності не допускається.

Згідно п. 6 Порядку державної реєстрації (перереєстрації) іноземних інвестицій затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 139 від 06.03.2013 р. (надалі – «Порядок») державна реєстрація іноземних інвестицій здійснюється шляхом присвоєння органом державної реєстрації інформаційному повідомленню, яке подає іноземний інвестор разом з іншими документами, реєстраційного номера.

Таким чином, на підставі наведених положень законодавства України можна зробити висновок, що придбання іноземною фізичною особою нерухомого майна, зокрема квартири, на території України за рахунок іноземної валюти вважається іноземною інвестицією, яка може бути зареєстрована в порядку, передбаченому законодавством.

Однак практика застосування Порядку відносно саме інвестицій в нерухоме майно і, відповідно, необхідний перелік документів, які повинні бути надані для реєстрації такої інвестиції, не адаптована.

Звернемо увагу, що п. 4 Порядку встановлює перелік документів, які необхідно надати для реєстрації іноземних інвестицій, що не конкретизує при цьому форму і вид інвестицій. Так, іноземний інвестор або уповноважена ним у встановленому порядку особа подає до органу державної реєстрації такі документи:

  • інформаційне повідомлення;
  • документи, що підтверджують форму здійснення іноземних інвестицій (установчі документи, договори (контракти) про виробничу кооперацію, спільне виробництво та інші види спільної інвестиційної діяльності, концесійні договори тощо);
  • документи, що підтверджують вартість іноземних інвестицій.

Враховуючи те, що перелік документів що підтверджують форму здійснення іноземних інвестицій не є вичерпним, можна визначити, які саме документи має надати іноземний інвестор для реєстрації інвестиції у формі придбання нерухомого майна:

  • правовстановлюючий документ (наприклад, договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений і засвідчений належним чином);
  • виписка з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно про реєстрацію такого нерухомого майна;
  • документи, що підтверджують вартість іноземної інвестиції: договір купівлі - продажу нерухомого майна, в якому сторони домовляються про ціну, яка підлягає сплаті за нерухоме майно; виписка з особового інвестиційного рахунку (євро / долар США) іноземного інвестора про зарахування суми в іноземній валюті з метою подальшого продажу та обміну на гривні; виписка з особового інвестиційного рахунку (гривня) іноземного інвестора про зарахування суми в гривні після продажу іноземної валюти з метою покупки нерухомого майна; виписка з особового інвестиційного рахунку іноземного інвестора про перерахування суми на рахунок продавця.

Незважаючи на викладені аргументи, Міністерство економічного розвитку і торгівлі України (надалі – «Міністерство») дотримується однозначної позиції – реєстрація інвестицій у формі придбання нерухомого майна неможлива. Одним з аргументів є те, що в законодавстві України, що регулює інвестиційну діяльність, не вживається термін «договір купівлі - продажу» як «інвестиційний». Так, згідно зі ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» № 1560-ХІІ від 18.09.1991 р. основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). В ст. 23 Закону визначено, що іноземні інвестори мають право укладати договори (контракти) про спільну інвестиційну діяльність (виробничу кооперацію, спільне виробництво тощо), не пов'язану із створенням юридичної особи відповідно до законодавства України.

Потрібно зазначити, що в законодавстві України відсутнє поняття «інвестиційного договору», що створює значні труднощі для визначення його предмета, істотних умов, форми укладення. При укладенні таких угод діє загальний принцип про свободу договору, закріплений Цивільним кодексом України.

Купуючи нерухоме майно (квартиру), іноземний інвестор не має на меті отримання прибутку або досягнення соціального ефекту. Варто зазначити, що в чинному законодавстві визначення поняття «соціальний ефект» також відсутнє, що ускладнює однозначне розуміння цього терміна.

Таким чином, придбання нерухомого майна (квартири) іноземним громадянином саме в особистих цілях не є інвестицією в розумінні українського законодавства і тільки тому її не можна зареєструвати, тоді як аргументи Міністерства про відсутність спеціального порядку або поняття договору купівлі - продажу як інвестиційного не витримують ніякої критики.

Однак питання про реєстрацію інвестиції в іншій формі, ніж внесення інвестицій у статутний капітал товариства, залишається актуальним. Виходячи з логіки Міністерства, така можливість відсутня, незважаючи на норми Закону та Порядку, якими, на перший погляд, передбачена можливість реєстрації іноземних інвестицій у формі придбання нерухомого майна, зважаючи на відсутність соціального ефекту.

Варто пам‘ятати, що в разі відмови в державній реєстрації іноземних інвестицій, інвестор завжди може звернутися до суду з оскарженням. Позов буде розглядатися в порядку адміністративного судочинства. Згідно ч. 2 ст. 71 Кодексу адміністративного судочинства України в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти позову.

Таким чином, без реєстрації інвестицій іноземний громадянин не зможе отримати дозвіл на імміграцію і, отже, оформити посвідку на постійне проживання.

Усі новини

 

 

Юридичні послуги Харків

Юридические консультации в Харькове "Інком ЮРЕК". Всі права захищені ©2014.