.

Главная Статьи Покупка квартиры – можно ли получить вид на жительство?
Статьи

14.10.2014

Покупка квартиры – можно ли получить вид на жительство?

На данном этапе развития украинской экономики, иностранные инвестиции приобретают все большую значимость. Важным фактором в их привлечении и создании благоприятного инвестиционного климата в Украине является уровень правового регулирования данного вопроса.

Сегодня правовая система Украины включает в себя большое количество законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в инвестиционной сфере, к которым относятся и Хозяйственный кодекс Украины, и Закон Украины «О режиме иностранного инвестирования», и Закон Украины «Об инвестиционной деятельности», и Порядок государственной регистрации (перерегистрации) иностранных инвестиций и ее аннулирования, и многие другие нормативно-правовые акты.

Правовое регулирование осуществления и регистрации иностранных инвестиций оставляет много открытых вопросов, что обусловлено наличием некоторых пробелов, а также противоречием практики применения правовых норм. Так, согласно ст. 4 Закона Украины «Об иммиграции» № 2491-III от 07.06.2001 г., разрешение на иммиграцию могут получить, в частности, лица, которые осуществили инвестицию в экономику Украины в иностранной конвертируемой валюте на сумму не менее 100 тысяч долларов США, зарегистрированную в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. При наличии 100 тысяч долларов США заключаем договор купли-продажи квартиры – с этим проблем нет. А вот возможность осуществления государственной регистрации инвестиции следует рассмотреть более детально.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О режиме иностранного инвестирования» № 93/96-ВР от 19.03.1996 г. (далее – «Закон») иностранными инвестициями являются ценности, которые вкладываются иностранными инвесторами в объекты инвестиционной деятельности в соответствии с законодательством Украины с целью получения прибыли или достижения социального эффекта. Закон также определяет, что иностранными инвесторами являются субъекты, которые осуществляют инвестиционную деятельность на территории Украины. В частности, к ним относятся физические лица - иностранцы, которые не имеют постоянного места жительства на территории Украины и не ограничены в дееспособности. Иностранные инвестиции могут быть осуществлены, среди прочего, путем приобретения не запрещенного законодательством Украины недвижимого или движимого имущества.

Государственная регистрация иностранных инвестиций предусмотрена ст. 13 Закона. Отказ в государственной регистрации иностранных инвестиций возможен лишь в случае нарушения установленного порядка регистрации. Отказ по мотивам ее нецелесообразности не допускается.

Согласно п. 6 Порядка государственной регистрации (перерегистрации) иностранных инвестиций утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины № 139 от 06.03.2013 г. (далее – «Порядок») государственная регистрация иностранных инвестиций осуществляется путем присвоения органом государственной регистрации информационному уведомлению, которое подает иностранный инвестор вместе с другими документами, регистрационного номера.

Таким образом, на основании приведенных положений законодательства Украины можно сделать вывод, что приобретение иностранным физическим лицом недвижимого имущества (в частности квартиры) на территории Украины за счет иностранной валюты считается иностранной инвестицией, которая может быть зарегистрирована в порядке, предусмотренном законодательством. Однако практика применения Порядка в отношении именно инвестиций в недвижимое имущество и, соответственно, необходимый перечень документов, которые должны быть предоставлены для регистрации такой инвестиции, не адаптирована.

Обратим внимание, что п. 4 Порядка устанавливает перечень документов, которые необходимо предоставить для регистрации иностранных инвестиций, не конкретизируя при этом форму и вид инвестиций. Так, иностранный инвестор или уполномоченное им в установленном порядке лицо подает органу государственной регистрации следующие документы:

  • информационное уведомление;
  • документы, подтверждающие форму осуществления иностранных инвестиций (учредительные документы, договоры (контракты) о производственной кооперации, совместном производстве и других видах совместной инвестиционной деятельности, концессионные договоры и т.д.);
  • документы, подтверждающие стоимость иностранных инвестиций.

Учитывая то, что перечень подтверждающих форму осуществления иностранных инвестиций документов не является исчерпывающим, можно определить, какие именно документы должен предоставить иностранный инвестор для регистрации инвестиции в форме приобретения недвижимого имущества:

  • правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный и удостоверенный надлежащим образом);
  • выписка из Государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество о регистрации такого недвижимого имущества;
  • документы, которые подтверждают стоимость иностранной инвестиции (договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором стороны договариваются о цене, подлежащей уплате за недвижимое имущество; выписка с личного инвестиционного счета (евро/доллар США) иностранного инвестора о зачислении суммы в иностранной валюте с целью дальнейшей продажи и обмена на гривны; выписка с личного инвестиционного счета (гривна) иностранного инвестора о зачислении суммы в гривне после продажи иностранной валюты с целью покупки недвижимого имущества; выписка с личного инвестиционного счета (гривна) иностранного инвестора о перечислении суммы на счет продавца).

Несмотря на изложенные аргументы, Министерство экономического развития и торговли Украины (далее – «Министерство») придерживается однозначной позиции – регистрация инвестиции в форме приобретения недвижимого имущества невозможна. Одним из доводов является то, что в законодательстве Украины, регулирующем инвестиционную деятельность, не употребляется термин «договор купли-продажи» как «инвестиционный». Так, согласно ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» № 1560-ХІІ от 18.09.1991 г. основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор (соглашение). В ст. 23 Закона определено, что иностранные инвесторы имеют право заключать договоры (контракты) о совместной инвестиционной деятельности (производственной кооперации, совместном производстве и т.д.), не связанной с созданием юридического лица в соответствии с законодательством Украины.

Нужно отметить, что в законодательстве Украины отсутствует понятие «инвестиционного договора», что создает значительные трудности для определения его предмета, существенных условий, формы заключения. При заключении таких соглашений действует общий принцип о свободе договора, закрепленный Гражданским кодексом Украины.

Покупая недвижимое имущество (квартиру), иностранный инвестор не имеет цели получения прибыли или достижения социального эффекта. Стоит отметить, что в действующем законодательстве определение понятия «социальный эффект» также отсутствует, что усложняет однозначное понимание этого термина.

Таким образом, приобретение недвижимого имущества (квартиры) иностранным гражданином именно в личных целях не является инвестицией в понимании украинского законодательства и только поэтому ее и нельзя зарегистрировать, тогда как аргументы Министерства об отсутствии специального порядка или понятия договора купли-продажи как инвестиционного не выдерживают никакой критики.

Однако вопрос о регистрации инвестиции в форме иной, нежели внесение инвестиций в уставный капитал общества, остается актуальным. Исходя из логики Министерства, такая возможность отсутствует, несмотря на нормы Закона и Порядка, которыми, на первый взгляд, четко предусмотрена возможность регистрации иностранных инвестиций в форме приобретения недвижимого имущества, ввиду отсутствия социального эффекта.

Не стоит забывать, что в случае отказа в государственной регистрации иностранных инвестиций инвестор всегда может обратиться в суд с обжалованием. Иск будет рассматриваться в порядке административного судопроизводства. Согласно ч. 2 ст. 71 Кодекса административного судопроизводства Украины в административных делах о противоправности решений, действий или бездействия субъекта властных полномочий обязанность доказывания правомерности своего решения, действия или бездействия возлагается на ответчика, если он возражает против иска.

Таким образом, без регистрации инвестиций иностранный гражданин не сможет получить разрешение на иммиграцию и, следовательно, оформить вид на постоянное жительство.

Все статьи

 

 

Юридические услуги Харьков

г. Харков, пр. Ленина 5,
офис 14А (1 этаж)
Телефон: (057) 751-43-16, (093) 324-29-63